注文住宅やセミオーダー住宅を検討している方の中には、自分の住みたい地域に売りに出ている土地があるのか、どれくらいの価格なのか下調べを行っている方も多いと思います。
近年はハウスメーカーがまとめて土地を購入している場合も多く、空きの売地が探しにくい傾向もあります。
そこで目にする「市街化調整区域」という言葉。
今回は、市街化調整区域ってどんな土地？と疑問をお持ちの方に、土地の特徴や家を建てるための条件、検討の際に気をつけるポイントも解説いたします。
詳しく知らずに購入してしまわないよう、ぜひ最後までご覧ください。
- 「市街化調整区域」とは何か
- 「市街化調整区域」に家を建てる事は可能か
- 「市街化調整区域」を購入する場合のメリット・デメリット
日本の国土は大きく分けて３区域に分かれる
日本の国土には、大きく分けて３区域の種類があります。
それぞれの特徴を見ていきましょう。
都市計画区域
国民の95％は、この都市計画区域に居住していると言われています。
都市計画区域には、都道府県の定める「都市計画法」が適応されており、都市の健全な発展と秩序ある整備のため、土地利用や都市施設の整備、市街地開発などに関する決まりが法律で定められています。
薬品を使ったり、大きな音が発生する工場は工業団地の中に建てられる、学校の近くに不適切な建物やお店などを建てられないなど、暮らしやすい町に発展して行くための決まりが定められているという事です。
この決まりは都道府県によって異なる場合もあります。
準都市計画区域
準都市計画区域とは、ビルや住宅などが建ってしまうと、将来的に都市発展の妨げになってしまう可能性のある土地に制限をかけて、土地の所有者が好きに運用できないようにしている地区の事です。
将来的に高速道路を引く可能性のある場所や、観光地や町の景観を保つべき場所などに適応される場合が多くあります。
都市計画区域外
都市でもなく、線路や高速を引く予定もない山林などの地区です。
水道や電気、ガスなどのインフラ設備がなく、開発の可能性がない地区です。
都市計画区域は市街化調整区域を含む２区域に分かれる〈例外もあり〉
都市計画区域には都道府県が区域区分を定めており、区分によって決まりが異なります。
しかし、定めなければいけない、という決まりはないため、地区によって区分されていない場合もあります。
区域区分のそれぞれの特徴を見てみましょう。
市街化区域
市街化区域とは？
すでに都市などが形成している区域
おおむね10年以内に優先的、計画的に市街化をはかるべき土地
つまり、現在栄えている地域、10年以内に開発したい地域の事をいいます。
住宅地はこの「市街化区域」に該当します。
市街化調整区域
市街化調整区域とは？
市街化を抑制するべき区域
都市計画区域に該当するが、積極的に市街化は行わない区域
つまり、基本的に開発を行わない、住宅などの建物を立てない地域の事をいいます。
住宅や店など、街のインフラが分散してしまうと、住みにくい地域になってしまう恐れがあるため、開発が制限されています。
用途が少なく、土地価格が低い場合が多くありますが、住宅を建てられない事が多い区域です。
〈例外〉非線引き区域
非線引き区域とは？
電気や水道、道路などのインフラ設備が整っていない地域
人が住むと想定されていない区域
住宅などを建てる許可は、簡単におりるものの、生活基盤となる設備が整っていません。
家を建てるとなると、水道や電気を引く工事から始めなければいけなくなってしまい、大きな費用がかかってしまいます。
また、電気や水道を引く事が物理的に難しく居住が困難な場合もあります。
市街化調整区域に家を建てる事は可能？
原則として市街化調整区域に家を建てる事はできません。
しかし、例外的に条件を満たせば家が建てられることもあります。
市街化調整区域に家を建てるための条件を見てみましょう。
宅地利用が認められている土地に家を建てる
市街化調整区域の中に、宅地利用が認められている土地が例外的に存在します。
宅地利用が認められている土地とは？
- 区域の線引き前に建てられた住宅の場合は建て替えが認められている
- 分家住宅の購入制限に該当し、市街化を促進する恐れがないと認められた場合
上記の規制や条件は、市町村によって決まりが異なります。
役場や、役場の行う説明会で確認してみましょう。
立地条件を満たしている土地に家を建てる
市街化調整区域に〈都市計画法第34条11号〉が適応される場合、家を建てる事が可能です。
〈都市計画法第34条11号〉とは？
- 自然的社会的な条件から、市街化区域と一体的な生活圏を構成していると認められている地域
- おおむね50以上の建築物が連たんしている地域
上記の条件に当てはまると判断されるような地区でも、各市町村が都市計画法第34条11号を適応している場合のみ有効となります。
都市計画法第34条11号の適応は期間に決まりがあるため、注意が必要です。
開発許可が不要な条件で建物を建てる
農林漁業を営む者の場合、住居用の建築物であれば開発許可が不要な場合があります。
詳しい決まりは市町村によって異なり、事前協議などが行われる場合もあります。
役所へ確認し、必要な手続きを確認しましょう。
【住宅ローンが通りにくい？】市街化調整区域に家を建てる場合のリスクは？
市街化調整区域は人が暮らす事が想定されていない上、運用の幅が狭く、不動産価値が低い事が多くあります。
担保としての評価が低いため、住宅ローンが通りにくいという欠点があります。
市街化調整区域に家を建てたい場合は、リスクも知った上で検討しましょう。
市街化調整区域に家を建てるメリットやリスクが少ない場合
- 贈与など相続された土地に家を建てる場合は、土地に費用をかける必要がないため、リスクは低くなります。
- 都市計画区域より安価で購入できるため、住宅や設備の建設費用を含んだ合計費用が低くなる場合のみ、メリットがあると言えます。
- 開発が制限されていて、住宅や道路の少ない地区が多いため、自然に囲まれて暮らしたいと希望する方には魅力のある土地といえます。
- 不動産価値の低い市街化調整区域は、固定資産税が低い傾向にあります。
市街化調整区域に家を建てない方がいい場合
新しく土地を購入し、家を建てる場合は、市街化調整区域を選び、家を建てるのはあまりおすすめできないと言えます。
人が住む事を想定していない市街化調整区域は、電気や水道、ガスの設備や道路の開発がされていない場合が多くあります。
水道などの設備工事費は、市区町村でなく施主の負担となります。
更に、住宅を建てるための地盤ができていない事も多く、基礎工事にも大きな費用がかかる恐れがあります。
費用を抑えたい場合は、補助金の利用も検討しましょう！
栃木で補助金を利用したい場合はこちらもご覧ください。
購入条件だけでなく未来設計を考慮した選択を！
家を建てて長年住む事を想定していても、未来に何が起こるかは誰にもわかりません。
急に売却が必要となったり、家を手放す事となった場合、市街化調整区域の土地、市街化調整区域に建てられた家は、運用に決まりがある上、価値が低く、買い手が付かない事が多くあります。
いざという時のために資産価値のある住宅を所有する事もとても重要です。
土地探しでお困りの方もぜひ木の花ホームへご相談ください。
木の花ホームは栃木の土地を知り尽くしたプロフェッショナル集団です。
建築の視点から土地の良し悪しを判断します。
木の花ホームが自信を持ってご紹介する厳選した土地情報もご案内しております。
ぜひお気軽にお問い合わせください！