都心部の土地や資材の価格が影響し、年々、住宅価格が上昇しています。
都心部では理想の家づくりが難しいと考え、郊外の安い土地に注目する方も多いでしょう。
ただし、安い土地には利便性だけでなくさまざまな理由があり、家を建てられない土地である場合もあります。
この記事では、家を建てられない土地の種類や土地選びのポイントをご紹介します。
- 家を建てられない土地の種類をご紹介します。
- 土地選びのチェックポイントを解説します。
- 家を建てられない土地を避けるための注意点を解説します。
安くても家を建てられない土地に注意！
家づくりにかかる費用は、大きくは土地代と建物代に分けられ、土地代を抑えれば、その分、家の間取りや内装に予算をかけることができるでしょう。
ただし、安い土地には建築に関する思わぬ落とし穴がある場合もあり、家を建てられない土地であれば夢のマイホームは実現しません。
そのため、土地を選ぶ際には、まず家を建てられる土地であることを確認することが重要です。
家を建てられない土地とは？
国の法律や自治体の条例により、家を建てられない土地があります。
ここでは、家を建てられない土地の種類をご紹介します。
市街化調整区域の土地
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて自治体が市街化を抑制するエリアです。
農地や自然環境を守ることを目的に、そのエリアの開発が制限され、自由に家を建てることができません。
「元から家がある」「農家の分家」など特例条件に当てはまる場合には家を建てられます。
また、自治体の条例により新築が認められた特例区域などもあり、家を建築できるかどうかは自治体に事前相談して確認しなければなりません。
市街化調整区域の土地について知りたい方はこちらをご覧ください。
接道義務を満たしていない土地
4m以上の道路に敷地が2m以上接していない場合、建築基準法で家を建てられないと決まっています。
災害時の避難経路や緊急車両の通行を確保するためです。
旗竿地などでも、道路に面する路地が2m以上確保できなければなりません。
また、個人や法人が所有する私道は道路とは認められず、公道の道路であるかを自治体に確認する必要があります。
農地・山林の土地
土地の用途や現況を示す地目が「農地」「山林」「原野」のままでは、原則として家を建てることができません。
家を建てるためには、農地転用許可、地目変更登記など登記簿上の土地の用途を「宅地」に変更する手続きが必要です。
ただし、地域によっては、規制が厳しく農地転用ができないケースもあります。
変更できる場合でも、1〜2か月以上の時間や費用がかかる点には注意してください。
自治体によっては特例などもあり、それぞれにルールが異なるため、事前相談が必須です。
災害リスクのある土地
災害リスクの高い土地は、法律や条例により家を建てられない場合や、特別な手続きが必要な場合もあります。
主な災害リスクの高い土地には以下のようなものがあります。
・土砂災害特別警戒区域：急傾斜地や崖の近くで土砂崩れの危険が高く、原則として新築住宅の建築が制限
される。市区町村のハザードマップや土砂災害警戒区域マップで確認できる。
・浸水想定区域：河川の氾濫で想定される浸水深が3m以上のエリアでは、行政により建築制限がかかっている
ことがある。条件付きで建築可能になるケースもあるが、将来的には売却が難しい。
・地すべり危険区域・崖条例にかかる土地：崖下や崖上など、崩落やすべりの危険がある場合は建築確認が
下りない可能性がある。各自治体の「がけ条例」により、建築可能範囲が大きく制限される。
土地選びのチェックポイント
家を建てるための土地選びのチェックポイントをご紹介します。
まずは「都市計画区域・用途地域」「接道状況」「建築の可否」を確認してください。
ポイント1：都市計画区域・用途地域
都市計画法により都市計画区域が定められ、市街化区域と市街化調整区域に分けられます。
市街化区域は、10年以内をめどに積極的に市街化を図るエリアで、エリアごとに住居専用、工業地域、商業地域など用途地域が定められています。
用途地域により、その土地に何が建てられるのかが決まっているため、住宅が建てられる地域であることを確認しなければなりません。
また、不動産広告などで激安の土地を見つけたとしても、実は市街化調整区域で家が建てられなかったという失敗談も少なくありません。
不動産広告を見る際には、都市計画区域や用途地域を必ずチェックしましょう。
ポイント2：道路との接道状況
建築基準法により、4m以上の道路に2m以上接していない土地には家を建てられません。
古家の建っている土地を購入しても、現在の建物を解体して更地にすると、新しい建物を建てられない土地もあります。
建物が建てられた後に条例などが変更され、再建築不可物件になっていることがあるためです。
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないケースが多く、安く売り出されている土地には十分注意しなければなりません。
ポイント3：地目と現況の一致
地目とは、土地の状況や使用目的によって決まる土地の用途区分です。
土地を選ぶ際には、登記簿上の地目ではなく、現在の土地の用途に基づいて判断される現況地目を確認することが重要です。
登記簿に記される地目には、田、畑、山林、宅地など23種類あります。
今現在は家が建っていても、登記簿上は宅地になっていない土地も多くあります。
宅地以外の地目の場合には、農地転用や地目変更の手続きが必要です。
ポイント4：住宅建築の可否
希望の土地を見つけたら、ハウスメーカーや不動産会社などプロの視点から「建築可否」の確認をしてもらいましょう。
その土地や物件が建築基準法やそのほかの条例に合わせて、建物を建てたり、建て替えたりできるかを判断するためです。
地域ごとに定められた建ぺい率や容積率や、上下水道・ガスなどインフラの整備状況も確認しなければなりません。
そのほか、液状化の可能性が高い地盤の場合は、地盤改良工事が必要になるケースもあります。
追加工事に数百万単位の費用がかかることもあり、費用面についても十分に検討してください。
建てられない土地を避けるための注意点
家を建てられない土地を避けるために、土地選びで注意すべき2つのポイントをご紹介します。
「土地価格の内容」「ハウスメーカーの活用」について、参考にしてください。
土地価格の安さだけで決めない
広さのある安い土地を見つけたとしても、まずは家を建てられる土地であるかを確認しなければなりません。
見た目や価格だけで決めると、家を建てられない土地だったと後悔することもあるからです。
家を建てられる土地かに加えて、インフラの整備状況や地盤の強さ、利便性などを実際の暮らしをイメージしながら検討してください。
利便性が悪い土地であれば、暮らし始めると子どもの送迎などに大きなストレスを感じるかもしれません。
また、一見安い土地に見えても、インフラ整備や家を建てるための許可申請にコストがかかり、トータルでは高くつくこともあります。
ハウスメーカーと一緒に土地探しをする
はじめての土地選びであれば、ハウスメーカーと一緒に土地探しをするのもおすすめです。
土地の価格に加えて、用途地域や接道状況、建ぺい率や容積率など家を建てるために必要な条件をすぐにチェックしてもらえます。
広告や見た目だけでは分からない「家を建てられない土地」を避けられます。
また、どんな間取りの家が建てられるか、日当たりや生活動線も含めて検討できるでしょう。
土地選びと家の建築をセットで進められるのが、大きなメリットです。
そのほか、住宅ローンなど資金計画も同時にシミュレーションできるため、より現実的な家づくりが可能になります。
まとめ｜土地は「建てられるか」が重要
今回のコラムでは、家を建てられない土地について解説しました。
土地の価格がほかと比べて大幅に安い場合には、何らかの理由があります。
理想の家を実現するには、安心して家を建てられる土地であるかを確認することが大切です。
気に入った安い土地を見つけた際には、まずは専門家に相談することをおすすめします。
木の花ホームでは、長年の建築経験と豊富な技術を活かして、住みやすい家づくりをご提案しています。
栃木に根ざし、地域に密着した家づくりをしています。
マイホームをお考えでしたら、大工が支える木の花ホームにぜひ一度お気軽にご相談ください。