家を建てるうえで大切なのは、土地の価格や広さだけでなく、どの区域にあるかも重要です。
とくに「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いは、建築の可否だけでなく、税金や資産価値にも大きな影響があります。
この記事では、市街化区域と市街化調整区域の調べ方について解説します。
それぞれの特徴や税金面での違いについても参考にしてください。
- 市街化区域と市街化調整区域の調べ方を解説します。
- 市街化区域と市街化調整区域の税金面の違いを解説します。
- 市街化調整区域で家を建てる際の注意点をご紹介します。
市街化区域と市街化調整区域の違い
市街化区域と市街化調整区域は、都市計画法で区分されています。
・市街化区域：すでに市街化されているか、今後10年以内に優先的に市街化される土地
・市街化調整区域：自然環境や農地を守るため、基本的に建築が制限され、市街化が抑制されている土地
市街化区域では家を建てやすく、市街化調整区域では、都市計画法や建築基準法、自治体の条例などの条件を満たした場合にのみ家を建てられます。
市街化区域の特徴
市街化区域では、原則として家を建てることが可能で、建築に関する手続きも比較的スムーズに進められます。
上下水道や道路などインフラが整備されていることがほとんどです。
また、住宅ローンも通りやすく、資産価値が安定していると言えます。
ただし、土地価格や固定資産税など税金も高めとなり、初期費用やランニングコストが高額になる点がデメリットです。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域では、原則として家を建てられず、インフラ整備も不十分なことが多いです。
都市計画法や自治体の条例の条件を満たし、家を建てられる場合でも、自己負担でインフラを整備しなければなりません。
一方、土地価格が安く、都市計画税も課税されないため、コスト面でのメリットがあります。
ただし、住宅ローンの審査が厳しく、買い手が限られ、将来的な売却が難しい土地でもあります。
日本の国土の区分についてはこちらをご覧ください。
市街化区域や市街化調整区域を調べる方法
市街化区域と市街化調整区域について調べる3つの方法をご紹介します。
自治体に問い合わせる
市街化区域や市街化調整区域を調べるのに最も確実な方法は、自治体の都市計画課に問い合わせることです。
自治体の条例などが変更された場合でも、確実な情報が得られます。
〇〇町〇丁目の土地が市街化区域か、調整区域かなど具体的に確認してください。
場所が分かるように住所や地番、地図を事前に用意しておくとスムーズです。
また、市街化区域か、調整区域かだけでなく、建築可否や用途地域についても併せて確認しておきましょう。
自治体のホームページで確認する
自治体によってはHPで都市計画図を公開しており、PDFやオンラインマップで手軽に確認できます。
例えば、次のようなキーワードで検索してみましょう。
・「栃木市 都市計画図」
・「鹿沼市 用途地域マップ」
・「日光市 都市計画区域図」
これらの情報をもとに市街化区域、市街化調整区域が確認できます。
市街化調整区域であっても、特定の条件を満たせば、建築可能な区域もあるため、詳細は必ず確認しておきましょう。
ハウスメーカーや不動産会社に依頼する
ハウスメーカーや不動産会社など専門家に相談すれば、建築可否やさまざまなリスクについても情報が得られます。
・その土地に家を建築できるか
・どのような許可が必要か
・インフラ整備の状況や周辺環境はどのようなものか
家の建築可否に加えて、可能な間取りを考えたり、土地の調査や許可申請のサポートをしてもらえることもあります。
地元をよく知る業者に依頼すれば、土地探しと家づくりをより現実的に進めることが可能です。
区域による税金面での違い
市街化区域と市街化調整区域では、土地価格だけでなく税金面でも違いがあります。
ここでは「都市計画税」「固定資産税」「譲渡所得税」についてご紹介します。
都市計画税
都市計画税とは、道路や公園、下水道など都市計画事業を行うための財源として、市町村が課税する税金です。
市街化区域では、自治体によりますが最大0.3％の都市計画税がかかります。
一方、市街化調整区域では、開発が制限されているため、住宅や商業施設の建設が制限され、公共インフラも市街化区域ほどは進められません。
そのため、市街化調整区域では、都市計画税が基本的にはかかりません。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物の評価額に応じて決まる税金です。
市街化調整区域は、開発が制限され、市街地から離れた立地です。
商業施設が少なく、交通の利便性も低いため、土地の評価額が低くなる傾向にあります。
そのため、市街化調整区域では、固定資産税は課税されますが、安くなることが多いでしょう。
譲渡所得税
市街化調整区域では、売却時の特例などが利用できず、市街化区域の土地と税制に差が出るかもしれません。
土地や建物を売って利益（譲渡益）が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税+住民税で税率約39％
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税+住民税で税率約20％
また、税率の高い譲渡所得税を抑える主な特例には、以下のようなものがあります。
・3000万円の特別控除：マイホームを売って利益が出た場合でも、最大3000万円までは非課税となる制度
・買い替え特例：マイホームを売って、新しい家を購入した場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができる制度
ただし、親族など特別な関係者へ譲渡する場合や、譲渡代金が一定額を超える場合などには、特別控除や特例が適用されないケースもあります。
売却時の税金に大きな差が出る可能性があり、将来的な売買についても十分考えておきましょう。
市街化調整区域に家を建てたい場合の注意点
市街化調整区域に家を建てたい場合の3つの注意点をご紹介します。
「家を建てられる人」「インフラ整備」「許可申請」について参考にしてください。
家を建てられる人が限定されている
市街化調整区域では、誰でも家を建てられるわけではありません。
建てられる家は、自己用住宅に限られ、投資用住宅は認められていません。
また、家を建てられるケースは以下の通りです。
・既存宅地に建てる場合
・地元住民向けの特例にあてはまる場合
・自治体の条例による例外にあてはまる場合
・既存建物の建て替えの場合
自治体ごとに判断基準が異なるため、必ず事前相談を行ってください。
インフラ整備が不十分である
市街化調整区域は、開発が制限されており、インフラ整備が不十分なケースも多くあります。
主なインフラ整備の例
・上下水道：公共下水道が通っていないケースが多く、その場合は自前で浄化槽（合併処理浄化槽）を設置しなければならない。
山間部では井戸を利用している地域もあり、上水道は通っていても、水圧が弱い、設備が古いままなどの地域もある。
・電気：電柱が整備されていれば使用できるが、電柱が敷地から遠い場合には、引きこみ工事に数十万～の費用がかかる。
・ガス：都市ガスが通っていないことが多く、プロパンガス（LPガス）を使用するのが一般的である。
・道路：幅が狭く、舗装されていないこともある。
雪が多いエリアでは、冬季には除雪が行き届かないこともある。
市街化調整区域では、インフラ整備に数百万単位の高額な費用がかかることもあり、事前にコストについても把握しておくことが重要です。
許可の手続きが必要
市街化調整区域の土地を安く購入しても、実際に家を建てられないケースもあります。
市街化調整区域で家を建てるためには、自治体の建築許可や開発許可が重要となります。
開発許可：土地の区画変更や形状変更など宅地整備を行うために必要な許可
建築許可：市街化調整区域などで、開発行為を伴わない建築を行うために必要な許可
市街化調整区域では、さまざまな許可申請に必要書類が多く、煩雑な手続きが必要です。
家を建てる際には土地の区域を調べることが重要
今回のコラムでは、市街化区域と市街化調整区域の調べ方について解説しました。
家を建てる際には、土地の価格だけではなく、その土地の特徴を理解することが重要です。
また、市街化調整区域に家を建てる場合には、家が建てられるか、インフラが整備されているかを確認してください。
将来性についても十分考慮し、家づくりを進めることが大切です。
木の花ホームでは、長年の建築経験と豊富な技術を活かして、住みやすい家づくりをご提案しています。
栃木に根ざし、地域に密着した家づくりをしています。
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