住宅取得資金の贈与を非課税で受けたい！最大1,000万円が非課税になる条件は？

住宅の購入は一生に一度の選択になる方も多く、長年暮らすマイホームですから、後悔のない家作りにしたいものです。

予算の幅を広げたい場合や、住宅ローンの金額を下げたい場合に、両親や祖父母から贈与を受ける方も多くいらっしゃいます。

今回は、住宅取得資金の贈与を受ける際に使用できる制度について解説いたします。

制度の利用を検討している方は是非参考にしてください。

住宅取得等資金の贈与、非課税措置の特例について

「住宅取得等資金の贈与・非課税措置の特例」とは、マイホーム購入や建築のための贈与を、父母や祖父母などの直系尊属（直通する系統の親族）から受けた場合に、一定の要件を満たしていれば、最高で1,000万円まで贈与税が非課税で受け取る事ができる制度の事を言います。

国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

非課税措置は最大で1,000万円限度額が下がってしまう場合も

住宅取得金額の贈与非課税措置の限度額は、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅は500万円となります。

しかし、贈与を受けた金額の中に、既に非課税の特例の適用を受けて、贈与税が非課税となった金額が含まれている場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

省エネ等住宅とは？

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省エネ等基準

家屋区分	省エネルギー性能	耐震性能	バリアフリー性能
新築をした住宅家屋	断熱等性能等級5以上かつ、一次エネルギー消費量等級6以上	耐震等級2以上または免震建築物	高齢者等配慮対策等級、3以上
建築後使用されていない住宅家屋
建築後使用された事がある住宅家屋	断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
増改築をした住宅家屋

国税庁：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税・概要・非課税限度額

省エネ等住宅とは、家屋の区分に応じて、省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかが、省エネ等基準に適合する、住宅用の家屋の事を言います。

住宅性能証明書などの書類を贈与税の申告書に添付し証明されたものが対象です。

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【暦年贈与・相続時精算課税制度】との併用が可能

住宅取得等資金の贈与・非課税措置は、「暦年贈与・相続時精算課税制度」との併用が可能です。

それぞれの概要を見てみましょう。

暦年贈与との併用

暦年贈与と併用する場合の合計金額

住宅取得等資金の贈与	1,000万円
暦年贈与	110万円
合計	1,110万円

１年間で贈与を受けた金額が、基礎控除額110万円までの場合、贈与税が非課税となる制度です。 

また、110万円を超えた贈与でなければ、申告の必要はありません。

相続時精算課税制度との併用

相続時精算課税制度と併用する場合の合計金額

住宅取得金の贈与	1,000万円
一年間で利用可能な基礎控除	110万円
特別控除	2,500万円
合計	3,610万円

60歳以上の父母、祖父母から18歳以上の子・孫への生前贈与について、2,500万円まで非課税で贈与を受ける事のできる制度です。

特別控除額を超えなければ何回でも控除することができます。

相続時精算課税制度分は、贈与税は非課税ですが、相続税はかかります。

そのため、相続を受ける際に相続財産に持ち戻して相続税の計算が行われます。

また、相続時精算課税制度を利用した場合、取り消しはできず、暦年贈与を利用することができません。

住宅取得等資金の贈与、非課税措置の特例を受けるための条件

「住宅取得等資金の贈与・非課税措置」を利用する際は、全ての条件に当てはまる必要があります。

条件から外れてしまうと、利用できなくなってしまいます。

住宅取得等資金の贈与は大きな金額になる事も多いため、必ず確認しておきましょう。

受贈者の要件

• 贈与時、贈与者の直系卑属でなければいけない

配偶者の父母、祖父母は直系卑属ではありませんので注意しましょう。

• 贈与を受ける年の1月1日に18歳以上である事

• 贈与年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて新築住宅の取得または増改築等をしなければいけない。

贈与年の翌年3月15日までに住宅の引渡しが完了している必要があります。

• 贈与年の翌年3月15日までに対象の住宅に居住しなければいけない

もしくは、同日後、遅滞なく居住することが確実と見込まれる事

• 配偶者や親族など一定の関係を持つ人からの取得ではないこと

配偶者や親族などが新築、増改築した住宅ではないこと

• 贈与を受けた時に日本国内に住所を所有していること

特例もあるため、当てはまる場合は税務署など相談窓口で確認しましょう。

家屋の要件

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家屋の要件は、家屋の区分によって要件が異なります。

新築を建てる又は取得する場合

新築・取得した家屋が①〜③のいずれかに該当する必要があります。

① 建築後使用されたことのない住宅用の家屋

② 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年１月１日以後に建築されたもの

③ 建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、規定の書類により証明がされたもの

④ ②及び③に該当しない、建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、取得の日以後、耐震改修を行い、申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、贈与を受けた年の翌年、３月15日までに耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合した事を証明書等で証明した場合

引用：「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし

増改築等の場合

①増改築等をした後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積（マンションなどの区分所有建物は専有部分の床面積）が 40㎡以上240㎡以下で、床面積の２分の１以上が居住の用に供されること。

②増改築等の工事が行われる家屋は、自己が所有し、居住している必要があります。また、一定の工事に該当することについて、下記のいずれかの書類で証明される事。【確認済証の写し・検査済証の写し・増改築等工事証明書】

③増改築等の工事費用の額が100万円以上であること。

また、増改築等の工事費用の２分の１以上が、自己の居住の用に供される部分の工事にあてたものである事。

住宅取得等資金の贈与でよくある疑問点

住宅取得等資金の贈与で間違いやすいポイントを疑問別に紹介いたします。

一つでも条件に当てはまらない場合、非課税措置の特例を受けられなくなってしまうため、慎重に確認をしましょう。

Q.贈与を受けた資金を土地取得に使用する

住宅取得等資金の贈与の特例を利用して取得した資金を土地の取得に使用する事は可能です。

しかし、夫婦で同時に贈与を受ける場合は注意が必要です。

住宅取得等資金の贈与の特例を受けるには、贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得しなければいけません。

つまり、住宅の名義を夫婦共同にしなければ、名義に入っていない方は、住宅を取得したとみなされず、受け取った贈与は特例を受ける事ができません。

Q.土地の贈与を受けたが非課税措置の特例を受ける事は可能？

土地の贈与に非課税措置の特例を利用する事はできません。

あくまでも【住宅取得等資金の贈与を受けた際の非課税措置の特例】なので、資金の贈与にのみ利用が可能です。

Q.住宅や土地取得の手付金に贈与を受けた資金を使用する事は可能？

手付金にも、住宅取得等資金の贈与の非課税措置の特例を利用することは可能です。

しかし、手付金は住宅取得計画の早い段階で支払いを行う事が多くあります。

贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得する場合は問題ありませんが、期間内に住宅の引き渡しが行われない場合は、非課税措置の特例を受ける事ができません。

住宅取得までに長い期間がかかる場合は、贈与の時期に注意しましょう。

Q.贈与を受けた資金を現在返済中の住宅ローン返済へ当てる事は可能？

住宅取得等資金の贈与の非課税措置の特例を住宅ローン返済に利用する事はできません。

住宅ローンを返済しているという事は住宅は取得済みという状況です。

住宅取得等資金としての贈与でなければ適応外となります。

住宅取得等資金の贈与を非課税で受けたい場合は慎重に！

今回は、「住宅取得等資金の贈与の非課税措置の特例」について解説いたしました。

難しい項目が多く、実際に特例を受けられるか不安に感じている方も多いと思います。

この記事をご覧になって、特例を受けられるか確認したい場合は、市町村役所の相談窓口や、税務署などで直接相談する事もおすすめします。

住宅の資金計画にご不安を感じている方は、ぜひ木の花ホームへご相談ください。

ローンのご相談をはじめ、家づくりをするうえで必要な資金計画のご相談も承ります。

また、国や自治体からの支援策としての各種補助金についても併せてサポートいたします。