用途地域とは？注文住宅のための土地探しではどうなる？栃木県の工務店が解説します
注文住宅を検討し、土地探しをするにあたって必ず調べる必要があるのが用途地域です。
この用途地域では、土地の使い方や建物の建て方のルールとして設けられています。
知らずに土地を購入すると、建てたい家が建てられない場合や隣接地に考えてもいなかった規模の建造物が建ったなど予想外の事態になることも考えられます。
今回は、用途地域とは何なのか、注文住宅のための土地探しではどのような選択肢があり、用途地域図を自分で探すにはどうすればよいのか、ということについて解説します。
目次
用途地域とは何か？
国土交通省では、用途地域について以下のように解説しています。
都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
注文住宅のための土地探しの選択肢。１３種類の用途地域それぞれの特徴
出典：国土交通省／みらいに向けたまちづくりのために（都市計画の土地利用計画制度の仕組み）・用途地域等における建て方のルール
用途地域としては全部で１３種類になりますが、必ずそれぞれの地域項目（名称）に住居や商業あるいは工業地域と記載されています。
この「住居」「商業」「工業」という３つに、大きく分類されると考えてよいでしょう。
住居系
一般的に、注文住宅を建てるために土地を探す場合は、住居系で検討するとよいでしょう。
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、１５０㎡までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、５００㎡までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、１，５００㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。３，０００㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農作物の直売所などが建てられます。
商業系
商業系エリアにおいても、住宅を建てることはできます。オフィスや商業施設などが多いことが特徴です。
近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
工業系
工業専用地域には住宅は建てられませんが、それ以外の準工業地域、工業地域は建てられます。大規模な工場や倉庫などが建てられるエリアです。
準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
用途地域以外の制限など
用途地域が指定されている地域は、建築物の用途の制限とあわせて、建築物の建て方のルールが定められています。土地利用に応じた環境の確保が目的です。
例えば土地の面積と建物の床の面積の比率である容積率や、
土地の面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことを示す建ぺい率、
道路の幅に見あった建物の高さ、隣地斜線といった斜線制限や絶対高さ制限などのルールがあります。
用途地域図の調べ方
用途地域を調べるには、用途地域図を確認するとよいでしょう。
対象の用途地域が表示された地図が公開されています。
※上記の写真はイメージで、用途地域図ではありません。
用途地域マップ
調べたい都道府県、市町村を選択することで用途地域を調べることができるツールが、用途地域マップです。
出典：用途地域マップ
国土交通省の国土数値情報
全国の用途地域について、用途地域名や建ぺい率、容積率などを整備したデータをダウンロードできます。
県や市町村HP
対象の都道府県や市町村名と用途地域図で検索します。
例えば栃木でしたら、
「栃木県 用途地域図」「栃木市 用途地域図」と検索すると、
各行政機関HPに、都市計画総括図などが公表されています。
出典：栃木県
出典：栃木市
まとめ
今回は、用途地域とは何なのか、注文住宅のための土地探しではどのような選択肢があり、用途地域図を自分で探すにはどうすればよいのか、ということについて解説しました。
ご自身で調べることはとても大切ですが、すべてが円滑に進められるとも限りません。
地元のことをよく理解した不動産会社や工務店に聞いてみると、よい情報が得られると思います。
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